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各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府有關(guān)部門，省市直有關(guān)單位：

    經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將《彰武縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　　　　　　（此件公開發(fā)布）           　　　　　　　　　　　　  彰武縣人民政府辦公室

　　　　　　　　　　　　　　  2015年8月7日

彰武縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估暫行辦法

為進(jìn)一步加快我縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推動(dòng)沈阜200萬畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范帶建設(shè)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村金融改革創(chuàng)新步伐，結(jié)合我縣農(nóng)業(yè)發(fā)展水平、農(nóng)民收入水平及區(qū)位特點(diǎn)等實(shí)際情況，特制定本辦法：

一、指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想

建立政府引導(dǎo)、價(jià)格指導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估機(jī)制。根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)位級(jí)別差異等因素，科學(xué)合理指導(dǎo)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)格，并根據(jù)情況每年進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，為土地流轉(zhuǎn)雙方提供價(jià)格指導(dǎo)服務(wù)，協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，促進(jìn)全縣土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)和農(nóng)村金融改革創(chuàng)新。

（二）基本原則

1、獨(dú)立性原則。評(píng)估人員在開展評(píng)估工作時(shí)做到客觀公正，并保持應(yīng)有的獨(dú)立性。

2、公平性原則。在評(píng)估過程中，要以掌握的資料為依據(jù)，尊重客觀事實(shí)，不帶有主觀隨意性，不受外界干擾，也不遷就任何單位或個(gè)人的片面要求。

3、科學(xué)性原則。在評(píng)估過程中，應(yīng)采用科學(xué)的定性和定量分析方法，使評(píng)估的方法和結(jié)果具有一致性，使其準(zhǔn)確合理。

二、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

為確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估工作的順利開展，縣政府決定成立彰武縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估委員會(huì)，具體組成人員如下：

主  任：常東旭   副縣長(zhǎng)

副主任：馬志國(guó)   縣農(nóng)業(yè)局（縣糧食局）局長(zhǎng)

成  員：張  志   縣國(guó)土資源局局長(zhǎng)

        鄭  偉   中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行彰武縣支行行長(zhǎng)

        李德剛   縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社主任

        姚  志   中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行彰武縣支行行長(zhǎng)

        洪黎明   彰武金通村鎮(zhèn)銀行行長(zhǎng)

        詹學(xué)平   縣農(nóng)業(yè)局（縣糧食局）副局長(zhǎng)

        王志軍   縣金融辦副主任

        崔  勇   縣農(nóng)經(jīng)總站站長(zhǎng)

 委員會(huì)負(fù)責(zé)全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。協(xié)調(diào)相關(guān)單位專業(yè)人員組成專家評(píng)估小組，組織開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估所涉及的區(qū)域性、市場(chǎng)性及趨勢(shì)性等方面的調(diào)查與研究，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定具有指導(dǎo)性的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格。委員會(huì)下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣農(nóng)經(jīng)總站，負(fù)責(zé)具體日常工作，辦公室主任由崔勇同志兼任。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)評(píng)估的對(duì)象、方法和程序

（一）評(píng)估對(duì)象

彰武縣行政區(qū)域內(nèi)依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)者。

（二）評(píng)估方法

1.土地流轉(zhuǎn)成本核算法。以土地流轉(zhuǎn)前三年該地農(nóng)作物的總收入減去生產(chǎn)總費(fèi)用除以三年所得的年平均收益，再加上百分之十至十五的增長(zhǎng)率，為每畝單價(jià)。

2.土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)比較法。以流轉(zhuǎn)土地相同地塊、類似條件的流轉(zhuǎn)成交價(jià)格為每畝單價(jià)。

3.土地流轉(zhuǎn)收益現(xiàn)值法。將土地原種植品種在未來所產(chǎn)生的預(yù)期純收益折算現(xiàn)值而作為流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的方法。

4.國(guó)家規(guī)定的其他方法。

以上方法可以根據(jù)評(píng)估目的分別采取或綜合采用。

（三）評(píng)估程序

1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要安排專人認(rèn)真做好土地流轉(zhuǎn)價(jià)格基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的全面統(tǒng)計(jì)工作，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)參照近三年土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)，同時(shí)輔以其他綜合情況的報(bào)告說明。土地評(píng)估委員會(huì)辦公室在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域承包土地的自然條件和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)劃，及時(shí)對(duì)近三年全縣土地流轉(zhuǎn)價(jià)格信息、市場(chǎng)需求信息和相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格等數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。

2.專家分析論證。專家評(píng)估小組在全面掌握第一手基礎(chǔ)資料的前提下，開展深入的調(diào)查研究工作。結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、近期規(guī)劃、土地平均收益等指標(biāo)，合理確定影響指導(dǎo)價(jià)格的權(quán)重比例。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，采取區(qū)域劃分、綜合評(píng)估的方法，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成按地域形成指導(dǎo)性評(píng)估價(jià)格。

3.征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見。專家評(píng)估小組形成指導(dǎo)價(jià)格草案后，由土地評(píng)估委員會(huì)辦公室書面通知各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣泛征求意見。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要根據(jù)本地的實(shí)際情況，通過多種形式組織相關(guān)人員進(jìn)行座談研究，集思廣益，提出合理性建議，并書面報(bào)告研究成果。

4.確定指導(dǎo)價(jià)格。根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)提出的意見和建議，專家評(píng)估小組及時(shí)對(duì)原評(píng)估指導(dǎo)價(jià)格草案進(jìn)行完善和補(bǔ)充，研究確定全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)格方案，并提交彰武縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估指導(dǎo)委員會(huì)。討論通過后，價(jià)格指導(dǎo)委員會(huì)每一生產(chǎn)年底在全縣轄區(qū)范圍內(nèi)通過媒體對(duì)外發(fā)布一次指導(dǎo)價(jià)格。

四、工作要求

（一）在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，價(jià)格指導(dǎo)委員會(huì)要針對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)變化情況，積極開展調(diào)查研究、趨勢(shì)分析等工作，以便更好地為各級(jí)政府提供決策依據(jù)。

（二）指導(dǎo)價(jià)格的確定要充分考慮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理特點(diǎn)、配套設(shè)施等資源配置條件，重點(diǎn)考慮物價(jià)上漲因素，要相應(yīng)測(cè)算指導(dǎo)價(jià)格的遞增幅度，確定相應(yīng)的浮動(dòng)收益。

（三）土地流轉(zhuǎn)的成交價(jià)格應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，但原則上不得低于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)格。

（四）指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布后，委員會(huì)應(yīng)及時(shí)收集各方的反饋信息，對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行跟蹤與調(diào)研，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格評(píng)估體系，為全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好環(huán)境。